Рынок офисной недвижимости, как и жилой, всегда стремится к классификации и порядку. Современная шкала классификации офисов включает такие классы, как A, B, C и D, которые в свою очередь имеют подклассы. От класса зависит перечень предлагаемых услуг потенциальным арендаторам офиса. Для классификации имеет значение все, даже параметры самого помещения. Высота потолков, ширина дверных проемов или интервал между окнами. Также близость транспортных развязок, остановок общественного транспорта и метро могут быть важным показателем.
Параметры классификации
Существует семь основных параметров для оценки здания. На самом деле их больше, но, как правило, обращаются к основным:
1. месторасположение;
2. тип здания, год постройки, конструктивные особенности (в том числе парковка);
3. система жизнеобеспечения;
4. планировка помещений и отделка;
5. инфраструктура здания;
6. безопасность;
7. система управления бизнес-центром.
Класс А
К таком классу относятся здания и помещения, возраст эксплуатации которых не более 5 лет. Они обеспечены грамотной планировкой, высококачественным ремонтом, надежными системами охраны, связи и прочими коммуникациями, а также налаженной инфраструктурой и системами жизнеобеспечения. Как правило, такие здания отстраиваются в центре города или в его элитарных районах, где достаточно большое количество транспортных развязок.
Здания классификации «А» отвечают всем важным категориям, которые присущи современному зданию. Это, например, дизайнерский ремонт, оборудованные конференц-залы, переговорные комнаты, многоуровневый паркинг с наземным и подземным входом в бизнес-центр.
В таких зданиях обычно располагаются филиалы зарубежных компаний, филиалы крупных отечественных предприятий и т. д.
Класс А делится в свою очередь на подклассы А1, А2, А3. Они особенно ничем не отличаются между собой, а больше используются для более углубленной оценки.
Класс B
Здания этого класса менее комфортабельные, чем бизнес-центры класса А. Располагаются преимущественно в пределах ТТК и располагают удобной транспортной доступностью. Офисы класса B имеют качественную отделку, собственную службу охраны, паркинг. Управлять зданием может сторонняя управляющая компания (собственная встречается не часто). Срок эксплуатации бизнес-центров класса B примерно 5-7 лет.
В последние годы на рынке коммерческой недвижимости была замечена следующая тенденция: многие крупные компании для своих топ-менеджеров снимают помещения класса А, а для прочих сотрудником помещения класса B, реже – С.
К офисам класса В можно отнести бизнес-центры собственника New Life Group, например, Сильвер Стоун, Нижегородский, Красный богатырь, Смирновский, Агат, Фаворит, находящихся в разных округах Москвы.
В свою очередь, класс B имеет подкласс B+. Они отличаются лишь тем, что класс + находится ближе к основным транспортным развязкам и наличием более развернутого перечня услуг.
К категории B+ можно отнести бизнес-центры, такие как East Gate, Петровский, Стендаль, Орликов Плаза, Рубин, Центер-Т, Черри Тауэр, Ау-рум, Куб, Лофт Вилль, Китай город.
Класс C
Класс C подразумевает здания, отстроенные еще во времена СССР и переформированные под офисные пространства. Как правило, это бывшие здания НИИ, институты, заводоуправления. Для класса С типично отсутствие системы кондиционирования, профессиональной системы управления, обычно отсутствует паркинг. Также можно выделить неэффективную планировку, расположение на окраине города, коридорную систему и, как было отмечено выше, срок эксплуатации более 10 лет.
Помещения в таких зданиях снимают в основном небольшие компании, либо только-только появившиеся на рынке.
Представителем офисного здания класса С является бизнес-центр Бронницы.
Класс D
Офисные помещения класса D принято считать экзотикой рынка коммерческой недвижимости. На самом деле такие помещения малопригодны для ведения бизнеса. Это устаревшие инженерные коммуникации, имеющие деревянные покрытия, с практически полным отсутствием систем жизнеобеспечения, требующими ремонта. Такие помещения в своей прошлой жизни были складами и производствами. В современном мире их чаще используют для стоянок, автосервисов, возможно столовых и прочих простых коммуникаций.
Представителем помещения класса D является складской комплекс Сетунь.
Вместо заключения
Знание основных критериев для оценки офисной недвижимости не является ключевым аспектом для ведения бизнеса. Потому что даже в Москве процентная аренда офисов класса А объективно меньше, чем офисов класса В, а аренда офисов классов C и D в несколько раз превышает классы A и B вместе взятые. И отечественные компании, в свою очередь, все чаще предпочитают офисы класса B.
